来源：地产情报站

提前还贷的风，已经吹很长一段时间了。

主要是前几年买房的人实在倒霉，他们不仅买房买在了最高点，就连房贷利率也站在高位。很多人吭哧吭哧还了好几年房贷，结果扭头一看，发现自己还的都是利息，本金几乎没动，这谁受得了啊？

合着这些人辛辛苦苦还房贷，结果到头来，他们是省吃俭用养银行？

01

银行躺着赚钱

都说现在各行赚钱不容易，可银行这钱，未免也来得太轻松，前几年高息放出去的贷，现在坐着收利息……

倘若现在形势好，大家有奔头，这部分的利息也就忍了，反正能从其他地方挣回来；但现在大环境太差，银行还能赚钱这么容易，那就太伤人心了。

说句不好听的，提前还贷的风能吹起来，大半都是银行的锅。

这两年的楼市很衰，房子卖不出去，各地都在想办法救市，房贷利率也跟着一降再降。截至2023年1月底，首套房贷利率最低已经降到了3.7%。

但这一切都跟存量房贷没关系，存量房贷还是那么高，说到底，是银行不愿意吐出这块已经咽下去的肥肉，存量房贷一直没有实质性改变。

如果你不想让银行躺着赚钱，可能只有一条路可走了——

提前还贷。

把银行的路断了，让他们没钱可赚。

02

利息本金不相上下

咱们国家的房贷利率，一直都很高，赶上房价上涨的时候，银行还会疯狂加点。

前几年买房的人，房贷利率大多都是5个点，6个点的也不少见，累积下来，这笔利息相当惊人。

做道算术题，100万的贷款，分30年，以6%的房贷利率计算，我们能够发现：

选择等额本息的还款方式，30年的利息高达115.8万，比本金还高；

选择等额本金的还款方式，30年的利息约为90.25万，稍稍低于本金。

无论是哪种还款方式，30年分期下来，产生的利息都能跟本金一较高低了。

值得一提的是，银行的还贷方式是先还利息，再还本金。如果你是刚刚开始还贷，会很惊讶地发现，自己这几年还的都是利息——

银行为你提供的还款方式有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。

其中，等额本金的最大特点是每月还款金额不同，逐月递减。这跟它的算法有关，等额本金就是每月还款的本金数量相同，利息随着本金的减少逐步递减，贷款人在还款初期的压力会很大。

等额本息虽然每月还款的金额一致，但这笔钱里面却是另有玄机，先还利息，再换本金，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

无论你选择哪种还款方式，都是避不开利息。

只能说，银行是真的鸡贼，无论你选择哪种还款方式，最后都是先还利息再还本金，你永远不必担心银行吃亏，吃亏都是老实人的事。

而银行在收取利息上的“小心机”，也让提前还贷的这一操作，不能适配所有人。

03

什么人适合提前还？

提前还贷虽然很好，但站长劝你别急，先把家里情况摸清楚了，再来决定自己要不要提前还房贷。

该不该提前还贷，关键是看年限——如果你贷款30年，已经还了十多年，真的没必要提前还款，利息都还得差不多了，剩下的大多是本金，你这时候要选择提前还贷，那真是就是白白便宜银行了。

不仅利息到手，本金也提前归还了，真正受伤的只有你一个。

如果真想提前还款，站长建议你以5年为一个期限，还款年限低于5年的，赶紧查查自己还有多少本金未还，能够提前预约还款的，就趁早还了吧。

还款年限高于5年，还的利息太多了，此时贸然选择提前还款，多少有点儿不划算，所以提前还款这事得看你自己的取舍了。

还款超过10年的，真的就不建议还了。

另外，选择等额本息的小伙伴也要注意，因为等额本息的计算方式有一丢丢坑，在每次还款结算时，剩余本金产生的利息会跟剩余本金（贷款余额）一起计算，换言之，等额本息还将计算未付利息。

这也是等额本息产生的利息，要高于等额本金的原因。

如果你当初选择的是等额本息，还款时间没超过5年，站长建议你在能力范围内尽快还款，减少“损失利息”。

不过，如果你选择的是公积金贷款，那就没啥必要提前还款了，主要是因为公积金的贷款利率非常低，你在银行存个定期的利率也能勉强赶上贷款利率了。

除此之外，提前还贷还要注意的一个点就是违约金，很多银行并不愿意购房者提前还贷，所以会设置各种门槛，甚至会用违约金来阻止他们。

毕竟咱们中国老百姓是真老实，勤勤恳恳还房贷，不到万不得已不断供，所以房贷一直都是银行的优质贷款。

要想提前还贷的小伙伴，最好先看看自己的贷款合同，有没有涉及到违约金的部分。如果违约金的数目过大，那就得不偿失了——

老话都说欠债还钱天经地义，大伙儿可能都没想过，有一天，还钱也会变得这么难！

04

别考虑通货膨胀的事，那不是你一个平头老百姓该考虑的事儿。

在现实中，绝大多数人即使握着一笔钱，也没啥用，普通人没那么多的赚钱路子，很难钱生钱。天天考虑通货膨胀的那些人，最后你可能谁也跑不过。

再加上现在各行各业都不景气，房地产的复苏缓慢，2023年1月开局不顺，返乡置业带来的成交量并未拉起楼市，30个重点城市的成交量环比下降41%，同比下降41%。

在这样的形势下，高房贷就像一颗定时炸弹，老百姓每天提心吊胆地记挂着，生怕自己哪天还不上贷款，房子被拍卖了，结果拍卖款还不够房贷的。

提前还贷，只是普通人在危机面前做出的一个选择。

毕竟，咱们的老祖宗早就说了，无债一身轻。

本文初摘录于：2023-02-02，最后校对或编辑于：2023-02-02