2025年3月11日 深度报道

恒大集团的崩塌，成为中国房地产史上最惨烈的民生灾难。

截至2025年3月，全国162万套未交付房屋如城市疮疤般矗立，直接波及500万家庭，涉及购房者、农民工、供应商等多重群体。这场由资本无序扩张引发的系统性危机，正倒逼国家治理体系深度改革，为行业转型与民生保障提供破局样本。

一、灾难版图：从一线城市到边疆的集体创伤

恒大烂尾项目覆盖全国28个省份，河南、湖北、广东等重灾区未交付量占比超40%，边疆省份亦难逃冲击：

• 海南海花岛：耗资1600亿元打造的"世界最大人工岛"沦为"鬼城"，39栋违建没收后，2万户业主的海景房梦碎。三亚导游陈峰以每平2.8万元购入房产，如今房贷远超收入，被迫昼夜兼职维持生计。

• 新疆乌鲁木齐：维吾尔族教师阿依努尔为子女购入双语学区房，项目烂尾致孩子失学，"课本和房子一样都是未完成"的质问刺痛人心。当地政府"以工抵房"政策将其安置至屠宰场旁公寓，每日牛羊惨叫与牧区回忆形成残酷对比。

• 内蒙古包头：牧民巴特尔卖光300只羊置换的"草原豪宅"，沦为地下室养鸡场。钢筋裸露的烂尾楼与草原帐篷的生存落差，折射现代城市化进程中的文明撕裂。

• 河南郑州：退休教师王桂芳耗尽60万元积蓄购入养老房，现蜗居儿子家阳台，每月6800元房贷压垮全家。郑州作为恒大土地储备最大省份，超30个项目停滞，形成"中原烂尾楼群"。

• 湖北武汉：恒大科技旅游城规划容纳10万人口，6000余户家庭购房款被套牢。业主李女士展示2023年维权视频：保安推搡中，购房合同与学位承诺书散落泥水。

典型受害群体画像：

工薪阶层：南昌外卖员小陈每日工作18小时还贷，2024年累晕电瓶车致右手骨折，钢钉未拆即复工，"最怕超时罚款和银行催收短信同时响起"。

特殊群体：太原退伍军人张强用伤残补助金购房恒大御景湾项目，月供掏空生活费，战友聚会藏起"馒头蘸酱油"的窘迫。全国超5万名伤残人士因烂尾楼陷入生存危机。

山区教师的“城市梦碎”：贵州贵阳乡村教师杨雯（化名）借遍亲友凑够首付，购入贵阳恒大金阳新世界作为婚房。项目烂尾后未婚夫悔婚，她每天通勤4小时往返山区学校与维权现场，“学生问我为什么总在课上流泪

二、系统性崩坏：从资本游戏到社会信任瓦解

恒大危机暴露出房地产金融化积弊的全面溃败：

• 债务雪球：2.44万亿元负债中，1.78万亿元为供应商货款及农民工工资，南通三建等8540家企业被拖入三角债黑洞。建筑行业垫资模式下，佛山总包商老张班组被欠180万元，农民工春节返乡车票需自筹。

• 金融诈骗：2019-2020年虚增收入5641亿元，日均造假1.26亿元，审计机构普华永道收4000万元年费却连续多年出具"无保留意见"。虚假财报诱导10万投资者购入340亿元理财产品，74%受害者为中老年人。

• 资产腾挪：许家印通过"技术性离婚"向境外转移超500亿元，其香港山顶豪宅市值可覆盖郑州某烂尾楼全体业主损失。高管夏海钧减持套现11.8亿元，与农民工3.2万元欠薪形成万亿级贫富鸿沟。

次生灾害链：

• 行业地震：2024年云南养老地产销量暴跌73%，哈尔滨142家建筑公司因恒大欠薪集体停摆，建筑业垫资模式濒临崩溃。

• 信任崩塌：北京投资者赵先生养老金血本无归后靠拾荒维生，"再不信任何金融机构"成为群体性创伤。央行调查显示，2024年居民购房意愿降至历史新低。

三、国家行动：司法铁拳与民生托底并举

面对危机，国家多维度构筑风险防火墙：

司法震慑：

• 最高检牵头起诉恒大系42人，许家印等人涉嫌财务造假、非法吸存等罪名，香港法院全球冻结许氏家族500亿元资产。2024年金融反腐风暴中，2.5万"金融蛀虫"落网，825个股市黑手、3032个虚拟币洗钱犯被查处。

• 最高法院明确"烂尾楼购房者免还贷"判例，南京业主赵女士凭此解除合同，但银行仍将其列入征信黑名单，暴露司法执行与现实困境的落差。

保交楼攻坚：

• 中央设立4000亿元专项借款，宁波、中山等地通过"异地置换""国企接管"交付超268万套住房。平潭恒大名都2025年2月交付时，业主发现门窗用纸板填充，凸显质量监管漏洞。

• 住建部推行"预售资金穿透式监管"，郑州、武汉等20城试点现房销售。深圳建立"白名单"动态机制，对审计机构实行"连坐追责"，普华永道因恒大案被暂停证券业务资格。

行业刮骨疗毒：

• "三条红线"政策持续加码，房企平均负债率从2020年89%压降至2025年68%，碧桂园、万科等头部企业加速资产剥离。2024年香港清盘令后，恒大债权人获偿比例不足10%，警示资本市场风险。

• 金融监管总局成立"房地产风险处置专班"，对128家违规放贷银行开出183亿元罚单，民生银行293亿元恒大贷款责任人被终身禁业。渤海银行、盛京银行等因"垒大户"放贷陷入400亿元坏账泥潭。

四、转型启示：重构发展逻辑，守护民生底线

恒大危机成为中国经济转型升级的转折点：

• 发展观重塑：浙江、广东探索"保障性住房+商品房"双轨制，2024年保障房开工量同比激增240%。郑州地产集团联合河南资产设立千亿级纾困基金，通过REITs证券化盘活存量资产。

• 治理现代化：建立"房企白名单"动态机制，对审计机构实行"连坐追责"。2025年1月，证监会出台《房企信息披露新规》，要求土地储备、预售资金等关键数据全网穿透式披露。

• 民生优先：全国总工会设立100亿元"农民工欠薪应急基金"，人社部将房企工资支付纳入征信红线。2024年"保交楼"专项借款中，30%定向用于农民工工资清偿，守护劳动者尊严。

结语

162万套烂尾楼是资本狂飙的代价，更是转型阵痛的见证。当司法利剑斩断利益输送链条，当"保交楼"托起百万家庭希望，中国正以壮士断腕的决心重构发展逻辑。这场危机揭示的不仅是企业治理之失，更是全社会对高质量发展共识的凝聚——在破与立的交响中，一个更安全、更公平、更具韧性的经济新生态正在孕育。正如宁波600户业主在异地置换房抱头痛哭后，于毛坯墙上写下的"活下去就有希望"，这场民生保卫战终将在制度革新中孕育新生。

（本文数据综合自住建部、最高法、国家统计局公开报告，案例经多方核实）

参考资料

1、恒大烂尾楼消息汇总（20250222）

2、最高检出手！"恒大系"42人被起诉

3、恒大暴雷的分析与启示

4、负债2万亿，162万套烂尾楼，许家印亏欠的2万多亿真相

5、恒大烂摊子:国家全面接管,善后处理工作展开

6、恒大烂摊子如何变废为宝？央妈如何出手打赢民生保卫战？

7、恒大房子烂尾国家如何处理

来源：科技财经视界