上

《杀死一只知更鸟》中有段话：“你永远不可能真正地了解一个人，除非你穿上他的鞋子走来走去，站在他的角度思考问题。

可真当你走过他的路时，你连路过都觉得难过。”

01

1999年，恰逢香港回归两年，有个姓许的河南人，在香港柯士甸花163万买入了一套30平米的小房子。

这一年，他在广州的房地产市场上赚的盆满钵满，他的公司成为当年广州的十大房企之一。

他就是许家印。

他为什么会在香港买下这么一个小房子。

让我们把时间往前再倒两年。

02

1997年，中国的住房制度改革已经拉开序幕，很快就要迎来商品房时代，房地产行业正经历着一轮创业大潮。

而这一年恒大地产成立。

此时的许家印并没有什么钱。但却有个天上掉下来的馅饼等着他接。

有家公司要低价出售广州农药厂的地。因为之前已经谈了多家，都没谈成。所以当许家印找上门要这块地的时候，卖家几乎是想都没想就同意了。

可接下来许家印说的话，却让卖家始料未及。

许家印说，能不能分期付款？

把卖家都整不会了，what？底价甩卖啦，大哥！

最后卖家是怎么同意的就不得而知了。

但许家印没有赖账。他先找银行贷款600万，其中500万用来支付首期的土地出让金，另外100万留作公司运营经费。

于是，1997年6月8日，金碧花园破土动工。

在建设过程中，他又说服施工单位垫资他盖房，达到楼盘预售条件，打着“亏本价”的广告迅速向市场推出。

这套打法在往后的日子里不断被复制。短短三年，1999年，恒大便从2000多家房地产企业突围，成为广州市十强房企。

此后的许多年，哪怕是这家房企做到了民企老大的位置，也依然是“亏本”二字走天下。

他亏没亏本并不重要，重要的是，这一年他开始赚了很多很多的钱。

后在高人引导下，他开始频繁出入香港，结交商界名流。

他后来说，“香港打开了他的格局，为后来海外上市埋下了伏笔。”

此时恰逢香港楼市低迷，于是就跟风买了柯士甸的这套仅有30平米的小房子。

后来有人说，从柯士甸能看到港岛的太平山，能看到维多利亚对岸的繁华。

或许从一开始，他的目标就是对岸的太平山。

因为仅仅10年后，2009年他就豪掷15亿人民币，一口气买下了三幢位于山顶布力径的别墅，即布力径10号B座、C座和E座（以下简称10B、10C、10E）。

而他的卖家就是新世界的郑家。

当时布力径6至10号，仅有8幢洋房，除了郑家自留的，只有3栋对外出售。

许家印之所以如此豪气，因为他根本就不是奔着房子去的，而是人。

他一直都很清楚他的出路在哪里。

能住在布力径别墅区的人必定是非富即贵，在香港跺跺脚，太平山都要晃三晃的。比如住在10A的是被称为重庆李嘉诚的富商张松桥，住在10D的则是知名投资公司凯雷亚洲基金董事总经理唐子明。

和10年前只可远观太平山不同。此时的许家印，一出手就将三栋山顶豪宅揽入怀中， 这同时也意味着，他拿到进入香港上层社会的门票。

后来许家印的身边人说，许家印对这三栋别墅很满意。

他说，这里会旺自己。

据说他曾带风水大师来看过。大师来来回回转了三遍，说了句似是而非的话，“蒸蒸日上，以始为终。”

听说当时徐老板沉默了许久，一杯茶捧在手心迟迟没有放下。

因为就在一年前，2008年，恒大因为债务问题差点崩盘。

03

这还要从2004年说起。

2004年，“8·31大限”之后全国实行土地招拍挂制度。

2006年，国内房地产市场开始全面实行的商品房预售制。

自此，土地市场进入金融红利时代，而房企们空手套白狼式的操盘也成了主流。

恒大的一名前销售说，“恒大只用1～3个月时间，就能盖完售楼部、建完样板间”。然后项目总会去跟许家印申请付首期地块的尾款，通常是一笔过桥资金。“四证”到手后，就可以去借开发贷，在监管不严的时代，预售资金则被挪用去撬动更多的地块。”

当时的中国房地产市场，此种操盘手法比比皆是，并不仅仅是恒大。但过度金融化，让房企普遍都有很高的融资压力。

恒大也不例外。而此时许老板发现港资外资企业不仅在内地更吃得开，在海外融资也更容易，成本还更低。

于是2006年，恒大就启动了恒大地产海外上市计划。

恒大前员工说，按照许老板的个性，他一不愿意甘居人后，二喜欢踩中政策的风口飞上天的感觉，（当时国内房企海外上市受政策支持）。

像这种既有面子，又有里子的事情，他肯定是不惜一切都要去干的。

于是，为了上市，恒大开启了新一轮疯狂扩张之路。

2007年，恒大地产的土地储备较2006年增长了9倍。

到2008年3月冲刺上市时，已经高达4580万平方米。这一土地储备，是当时“地产一哥”万科的近两倍。

可仅仅就在一个月后，2008年4月15日，OECD预测全球次贷损失3500-4200亿美元。随后全球金融危机彻底爆发，资本市场冷风凛冽，恒大在香港的上市计划也就此夭折。

而此时恒大的资金缺口接近100亿元。

许家印也迎来了对他来说最难熬的7月。

恒大以41亿元拍下的“地王”广州绢麻厂地块到付款截止日期就在7月。重庆科技学院地块和上海项目地块，也相继到了土地出让金最后付款日期。

恒大崩与不崩似乎就在一念之间。

为了自救，许家印在香港待了三个月。

许后来跟别人说，那三个月，睡不着觉，很可怜的。他每周要与新世界的创始人郑裕彤吃上一两次饭，还常常陪着郑裕彤、刘銮雄、张松桥等富豪打牌。

许的老婆也对别人说，“差不多可以说是在那里上班了，瘦了四五斤”。

最后，许家印的恒大总算拿到了香港银团贷款和注资。

但形势彻底扭转是在2008年底。这一年的11月，中央政府“四万亿”经济刺激计划出台。

2009年春节过后，全国楼市开始回暖，量价开始全面回升。

2009年仅上半年，恒大地产实现销售额120多亿元。

恒大不仅从ICU被拉了出来，而且规模和实力大增，一跃稳坐全国房企头三交椅。

此后，许便把感谢中央，感谢政府挂在嘴上。

当然更多的时候还是许对自己当初的判断和决策感到得意。因为危机之初，有人建议他把手里的土地卖掉救急，但他拒绝了。

他后来说，上市失败之后，他是盘过家底的。当时他手里有280万平方米的项目预售证，如果以3500元/平方米的全国均价出售，一个星期内就可以全部卖光，能回收上百亿元资金。

但他不愿意这样做。因为这样做了就没有恒大了。

他的坚持确实是对的。

2009年11月，恒大在香港轻松上市。包括李嘉诚、郑裕彤等众多香港富豪大手笔认购恒大股票。包括恒大在香港的路演，还专门派人站台助威。

当时在香港，许被称为内地来的传奇大鳄，说他为了撬开香港富人圈，豪掷15亿见面礼买下山顶三栋豪宅。

此时的许老板不会知道，10年后，也就是2019年，他将遭遇他人生的滑铁卢。而这份15亿的见面礼会给他埋下怎样的祸根？

下

此后的几年，恒大果然如大师所言蒸蒸日上。

01

背靠这国内市场的大树，从一线、二线到三线，再到四、五线城市，恒大攻城略地好不快意。

2013年后，恒大由开始加快了多元化的布局，在文旅、健康、能源、制造、快消、金融等领域不断出手。

到2014～2015年间，国内楼市又进入一轮低谷期，恒大债务问题重新浮上水面。

这一次，许家印依然靠着在香港的富人入场券，获得了银团贷款和注资。

但仅靠这些已经堵不住恒大的窟窿了。

这一次许家印没有犹豫，全国范围内疯狂的打折卖房。此时的他应该也发现做房地产开发不如搞金融。

他已经放弃盘家底了。

毕竟这个时候的恒大已经发行了8000亿的海外债，面临着短期的业绩压力，所以他必须对业绩去做粉饰，不一定需要利润有多高，但流水一定要高，只要现金流能稳得住的话，就可以继续扩张。

不过这种压力并没有持续很久，很快就等来2016年的楼市去库存政策，恒大再次安全过关。

但这时候，市场对房地产行业的警惕性开始提高，特别是“房住不炒”提出后，房企融资的成本和压力越来越大。

而此时的许家印自信到了极点，他形象地总结业务开展模式为“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”。

2018年进军恒大汽车。在砸下500亿元后，恒大汽车仅实现了恒驰5一款车型量产，交付还不到1000辆。2023年迟来的财报显示，恒大汽车2021～2022两年累计亏损840亿，负债达1839亿元，明显资不抵债。

在许家印的传记里解释到：投资汽车，除了表面上的经济利益之外，还有着更深层的利益。汽车经济或许有限，但是通过汽车进行高端资源整合的价值却是无限的。投资汽车，可以得到更多潜在的高层支持。恒大可以利用这个平台，最大限度地整合企业和政府的关系与资源，从而扭转企业商业上的功利性，对恒大在拿地、授信、社交等多个层面，都将起到巨大的推进作用。”

就是在这样的背景下，恒大出事前的几年财务数据依然十分亮眼。

2018年恒大核心业务利润同比增长93.3%，达到783.2亿元，成为房企“利润王”；

有员工回忆，当时在恒大盛行的一句话是“有规模才有江湖地位，才有话语权”。

恒大会有很多巨额的激励机制鼓励分公司去拿地囤地。2017年至2018年恒大疯狂拿地时，差不多就是一亩地奖励1万元，拿1000亩就奖励1000万元，3000亩就是3000万元，然后从上往下按不同比例依次分下去。

有员工说，那个时候大家都像打了鸡血，钱太好赚了。

当然，比起许老板拿走了，员工们拿的这一点真的就是九牛一毛了。

恒大股权高度集中在许家印及其前妻丁玉梅手里（约70%），从2010年到2018年，恒大分红比例从约10%提高到60%左右。

也就是仅仅2018年，许家印及其家族通过分红套现超过400亿元。

也许就是从这一年开始，许老板就开始布局如何脱身了吧。

2019年，恒大利润额下滑严重，但也还有408.2亿元的利润额。这一年许家印及其家族通过分红套现接近200亿元。

2020年11月，恒大正式宣布深深房重组失败。

这一次，许家印自动放弃等待“白衣骑士”。恒大从七折卖房到五折卖房，这一次真的是血亏卖房。

这一年利润额下降至301.3亿元，许家印及其家族的分红套终于降至不足50亿元。

2021年6月恒大即将爆雷前，许家印通过分红得利15亿元。

02

恒大爆雷事件绝不仅仅是恒大一家的事情。

一个企业搞出2万亿的债务，在全球都是很罕见的。过去二十多年来，一起参与这场豪赌的，还有产业链上下游的无数供应商。截至今年9月底，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约2808.3亿元，逾期商业票据累计约2060.84亿元。如果把恒大债务构成拆解来看，产业链供应商这一部分占大头（接近1万亿元），另外两大块则是欠业主的合约负债（7000多亿元）、欠银行的借款（6000多亿元）。

这也是为什么直到恒大暴雷前，还有许多人根本不相信恒大会暴雷的原因。

2021年初，恒大最后一批特价房是向内部员工推出的，很多员工还是在抢着买。他们赌的就是恒大的“大而不倒”。

他们怎么也想不到，天天被老板挂在嘴上的感谢的政府，会真的看着他暴雷。

自恒大暴雷以来，大家都心知肚明，许家印是一定会进去的。所以老早媒体就把许家印是怎么发家的，恒大是怎么一步一步踩着法律法规的红线长成如今的这头巨兽的，扒得是干干净净。

能放到明面说的，不能放到明面说的，都披露干净了。

2万亿的大窟窿，162万套房子烂尾，数百万业主陷入无望的挣扎之中。他都搞成这个鬼样子了，他还能不进去？他不进去，天理不容啊！

只是谁都没想到，居然等了2年？

2023年9月28日，许家印被抓了。

其实替上头想一想，这么大的烂摊子，他进去容易，谁来收拾呢？

作为曾经搅弄国内房地产市场的风云一哥，这本应该是一件掀起巨大风浪的事。

事实上，却只是被媒体轻描淡写的炒了几篇冷饭，就过去了。

这也难怪，因为实在是没什么可挖得了。

但是11月21日，许家印再次曝光在舆论之中。因为债权人将在7天内正式接管许老板在香港的三套山顶豪宅的业权。

不过令人意外的是，根据土地登记册信息，许家印在港仍有一处房产尚未被易主。

那是位于香港柯士甸道144号的祥景楼6楼A室，1999年许家印在香港置办的第一个物业。

似乎一切都是注定了，不知道许老板此刻会不会想起09年那位大师说的那句“蒸蒸日上，以始为终”呢？

昔日首富许家印在香港的4套私人物业和4个恒大在港项目里，最后仅剩一间“老破小”属于他 。

地产十年，南柯一梦。

从去年开始，属于内地房地产的高光时刻就已经结束了。下一步就是，调整，分化，再调整。

在这种形势下，还幻想着靠房地产保阶级，甚至翻身的，无异于痴人说梦。

资产配置的逻辑需要更新，需要紧跟时代，紧跟富人阶层。

不知道大家发现了没有。

除了许家印以外，很多商界巨头都喜欢把香港作为自己职业生涯的重要一站，不管是开设家族办公室，还是斥重资打造香港分部。

香港，究竟在制度上有多少红利，能让一批又一批的富豪高官前仆后继？

来源：米宅港研所,原标题：许帝国崩盘史