这一篇将主要讲为什么恒大以及它所代表的房地产行业，在最开始是如何开始的？

多方参与的利益纠葛又是怎样的？他们又为什么愿意加入这盘大棋？

当说困境来临时，请记住，没有一片雪花是无辜的。

成也萧何败萧何。

那么正文开始，为什么成也“萧何”？

01

丨恒大困境，乃是多方因素

首先定个基调。请清楚这一点，恒大的问题不是某一个人的问题，不是许某某一个人的问题、或者恒大某几个人的问题、或者说是银行系统的问题、或者说是它的供应商的问题、亦或是普通购房者的问题、或者是老爹政府的问题、老美政府的问题、老美投资人的问题，或者说老美财政部的问题。

好了，以上提到的这些利益主体，他们之间有大有小，甚至互相嵌套。

答案就是：

【没有一片雪花是无辜，恒大的困境是所有方的多次博弈的结果。】

且听我给你讲讲。

02

丨最开始的开始，恒大为什么要借美元债？

原因很简单，因为老美给的贷款利息比种花家低，种花家（注：指中国）的贷款利息比较高。

在过去几年，老美的利率是比较低的，借美债说白了就是投资银行和投资者从老美银行贷款，贷出来的前去投资新兴市场、全球股市，火热地产，也包括其他实体经济，很简单到不能简单的根本就是老美借钱便宜，说白了到期给付的利息比较低，所以大家都去老美那里借钱，借了钱之后然后出去做投资。

再明白地说，老爹（可指CN，指国家,指国内）企业在家里的借贷平均成本年化10%，也就是一年借100块钱到期要多还10块钱的利息，而且在家里贷款流程是各种特别困难，特别麻烦，需要打很多关系，这无形就是一种隐形的成本。大家就自然而然的觉得家同样的借，只要还5块钱的利息，自然就选择借老美了。

图：老爹是美债第二大持有方，截止2022年7月共持有9700亿美债。

03

丨老爹层面的阳谋

通过外汇官债，房地产成了最佳吸纳外资的标的，帮助实现外汇储备增加。

说完债权人选择后，我们说政府的因素,为啥他希望你去借美元债的呢？这个原因也很简单，因为咱们是外汇管制的，借来的美元债兑换成人民币了才能在家内用于经济建设，同样还款的时候也需要人民币兑换成美元还，也就是美元是没有办法在境内流通的，所以最终借来的钱，最终是要过到央妈银行手里的，也就是要到老爹手里的。

比方说你借了100美元，要换成人民币，国家就按当前汇率，比方是1:6.5的汇率，这100美元换算成650人民币给你用，那么方便你在中国境内进行资本扩张，扩大业务或投资项目啥的，那么换算完的这100美元就在国家手里，这就相当于你帮国家变相吸纳了外资。

04

丨这是在下一盘大棋

财富集中，先富一部分，二次分配，后富一部分，滋养大地，开出下一个花季

继续讲，为什么老爹愿意支持这件事情？因为一可以利率套利，二可以帮助家里进行发展，然后通过二次分配，带动全家整体发展。

借贷，有一定借贷时间的，比方说借贷时间是3年5年，那也就意味着这3年5年内这笔美元是一直在咱们老爹和央妈手里的。老爹支持你去借，也支持给你换。到底是为什么呢？

因为，这是一盘大棋。老爹当然知道你拿到的人民币是去开发房地产，老爹万分支持，因为是老爹让你放心大胆去借的。老爹真正的目的是通过房地产去做顶层的财富转移支付。

转移支付要点，其实就是先富带动后富以及集中发展高科技。这两个方面中：毕竟我们有些地方地广人稀，有些地方寸土寸金人口密度又大，发展不平衡，有发达的地区也有落后地区，而要弥合这样的差异，仰赖的是老爹的顶层设计，那做法就是先开发发达地区的土地，比如北上广深，沿线的财富随着发展被聚集起来后，老爹再拿来进行二次分配。

其一是通过税收和社会福利政策等手段来扶持补贴还比较落后的地区，如此才能支撑整个家里的可持续发展，，具体如学校、医院、公路等基础建设，教育、医疗、社会保障，弱势群体福利等的补贴；

其二的财富用途是要大力发展家里的的高精尖科技，（尤其这一块也需要很多钱进行试错），亦或是其他需要集中力量办大事的事，这些都是需要很多很多的钱。

而这些钱既然可以以低利率从美元借来，也就是借他人钱，造我们的富，还的利息又不高的情况下，老爹肯定是大力支持儿子们赶紧跑步去借钱的，总之他最开始的预期里是稳赚不赔的。

05

丨为什么标的选择的是房地产？

很简单，一是因为土地是老爹的；二是因为增值税，老爹通过增值税设计可以抽取更多。

土地，是老爹的，那土地上的利润，当然是老爹拿得最多，所以我们选择了这个房地产。

通过增值税，打个比方地是免费，楼是面粉做出来的面包。比方说今天你买来的面粉是100块钱，你把它做成面包了，你卖500块钱，那么增值部分就是500-100=400，老爹规定中，增值的400元的60%是老爹的，400的60%是240元，那这240加原来的100元买面粉钱，就等于340元，所以卖出去的赚的500块钱的东西，其中340块，是老爹的。

06

对于个人是什么影响？

大多数个体，买房大部分是要贷款买的，很少有人可以全款。

贷款是要付银行利息的？作为银行端呢又可以赚利息的钱了对吧？

是不是等于说未来要还贷的30年，相当于你都要给给银行打工？

然后还有个影响就是，背着贷款的一个普通人，你欠了贷款是不是不敢随便跳槽，是不是不敢随便跟老板谈涨工资或是做其他“风险很高”的事情？所以说从老板、从公司眼里来看，你很稳定。

一样的，老爹层面来说一方面可以以合理的方式向个体收取未来30年的利息，同时有产者有恒心，在未来30年里，中产群体是比较能稳定的了，这对整个家层面是非常重要的。

中产稳定，顶层集中的财富又能通过二次分配给落后地区和人民，那么落后地区也会比较稳定，那么家里的基本盘就等于大体可以很稳定，至少是稳定20~30年。

总之呢，背房贷的个人，他们的抗风险性的能力，自然就会在买了房之后变弱，经不起折腾时，望不到工资涨，但也别千万不要没工作，甚至可以接收工资稍微低一点。因为老板知道你需要这份工作，那么大多数工作就可以被压价。

看到没，当社会上大部分人实现了工资都拿得稍微低一点时，那么中国的产品就会更有竞争力。这个竞争力集中的财富再进行二次分配，国家又能循环进行新一轮经济建设、甚至是海外的投资、还有继续高科技高精尖的研发，这整一套就是咱们的一盘大旗，是国家的阳谋。

但这里也是有问题的。全家老小掏空6个钱包购买房子，这意味着他们将大量的资金从其他用途转移到购房上。这可能导致其他方面的资金短缺，如教育、医疗、投资等；消费会减少：日开支也会常削，更少的花销，以满足购房的 财务需求；

另外，这样还会造成社会资源因集中而抬高了房价：如果大量家庭同时购买房子，可能会导致资源供应紧张，影响其他人的购房需求和社会资源的分配。

最后就是造成社会不平等，当经济下行时，房价高企后，如果只有少数人能够掏空钱包购买房子，而其他人就无法承担房价或无法获得住房贷款，社会的不平等现象将会加剧。

社会总成本太高，这个花也传得越来越慢，那最后的接盘侠，或者说锅应该由谁来背呢？

毕竟爸爸不想担骂名的话，他就需要一个工具，原来的工具是房地产，好，那现在的夜壶也是房地产。

原来的工具实现了通过房地产收取间接税，这总之比直接收税强多了。说到这里是否就明晰了很多？

因为老爹鼓励做这件事情，它可以更高效的把个人的财富向老爹转，民弱国强这个过程，恒大在这当中起到了一个很好的放大器的作用。这就是为什么在过去的很多年，它在很多经营上有很多不规范的地方，这就是为什么老爹对它是多次宽容的。

因为是他在当排头兵啊，他做的事是有利于国家的。站在中央政府最高层面去看这个问题，恒大做这件事有利的，他为老爹“聚拢财富”起到了绝对的作用。

总结就是，我们用比较低廉的成本搞经济建设，而且不用扩大咱自家的信贷资金，这岂不是很妙吗。用外部的钱就可以解决问题，另外对家里的外汇储备也是有好处的，还有对银行的经营现金流也是有好处的。

08

丨为什么老美肯借给你去开发房地产呢？

老美其实是不相信种花家的房地产价值的，他们只是清楚土地最终的价值是那个最大老爹说了算，并不是由你这个恒大说了算，你说你这个土地值一个亿，老爹说它不值，那它明天就可以不值。

因为它整个估值系统是基于老爹党的。那总得有个让老外信的吧，不然怎么可能借钱？那就彼此缺一个担保方，谁做担保人呢？

种花家的四大行或者其他的城市商业银行，因为最终如果说恒大还不出钱，那么谁来赔偿？就这些银行来赔偿。

09

丨为什么银行肯做担保呢？

原因很简单，因为借给你他觉得没有风险，有几点，第一，种花家经济是房地产主导的，老外是知道的，那么房地产在种花家的信贷是特别好的，没有人会违约对吧？然后恒大又是最有资格的开发商，做的特别大，有很好的政商关系。再有一个有政府下属的银行去兜底，所以对老外来说他觉得是一个没有风险的事情，那一个没有风险的事情，是不是他就愿意去干。

银行做这件事情，银行本身是有利润，站在银行的角度说，比方说银行做担保，银行可能可以收到1个点的担保居间服务费，赚服务费也够香的了，总结下来就是，风险不大又能赚服务费对吧。

具体到银行的行长好处也很微妙。比如来了10个地产商，行长也要挑肥拣瘦的，为什么要给你做担保呢？你跟我有什么关系？肯定是你跟我有些私交，银行行长工资又不高，行长若想要以后颐养天年，想要自己有一个很好的晚年，是不是可以通过一些基金会的形式，让儿子参加一个什么样的创投大赛，或者什么样的一个比赛，最终行长儿子得了奖，某地产商给了中奖的孩子，其中有我儿子转50万美金或100万美金可以吗？

或是比如我的儿子在老美留学，他想要进非常好的大学读书，但是他读书成绩没有那么好，这是客观的。我如何能让我的儿子进去读书，那某地产商是不是可以通过对美国政府也好、还是对美国教育机构，亦或是对老美高官进行游说，你知道在老美游说是合法的吧，只要你给他捐钱不就咔咔绿灯为你开？

还有就是就是买豪宅豪车了，有些富商富豪琢磨着认为把钱放在国外比放在国内安全，他担心的是万一哪天由于一个政治派系斗争，自己会不会下台，可能会有牢狱之灾。但是把钱提前布局留在海外，至少孩子以后还能够享福，这个欲望也会驱动入局的人助力美债-银行-房地产这个游戏，因为他们可以在其中捞钱和转移。

10

丨为什么美国的机构也乐意？

美国做这个，它没有什么成本，它可以同时做很多个这样的项目，它可以一个机构可以同时贷款给恒大，贷款给碧桂园，贷款给华侨城，贷款给保利，他可以给很多个地产项目，多个种花家地产商项目去对接去贷款，他无非就是说他一边他有这样的一个产品把它做出来，另外一边它下面有很多的理财经理，很多的合作伙伴，就像线上的那些推广告，啪！推一个理财项目给你了，理解吗？他只要找到你们就可以了，你们把钱投给他。他在这个过程中基本上没有太大的成本，他就可以问你们拿到钱，问你们拿到钱以后他就可以收管理费，理解吗？

【赚管理费】比方说机构为你募资了一个亿，一个亿美金，机构每年是要收管理费的，2%~4%的管理费，也就相当于每年200万到400万美金，而机构并不需要几个人做这件事情，只要一两个人三五个人就能做了。

他们是空手套白狼，他手里没有钱，所有的钱都是你们的，靠各种点数就能赚翻天。

【赚差价费】另外1个，机构还赚差价。他可以跟恒大谈一年5个点，但是他可能跟你讲一年是4个点，理解吗？他当中就赚掉了1个点，这是两个抽屉协议，是不一样的。

【赚分红】还有一个他4个点的基础上，他还要分一定的分红，理解吗？他自己还要分，这个里面债券里面还有分成劣前和劣后级，劣前和劣后级就是风险不一样，他可能把自己放在劣后级，就是说他的风险看上去很大，其实没有风险。理解这个意思吗？

在种花家，你要看它业务的本质，看他是谁在兜底。看兜底方实力，那实力大，它的盘足够大的话，它反而没有风险，很小它还可能有风险。

11

丨美国政府的好处又是什么?

房地产起飞，老美也想惨一杯羹，但我们又不允许他参与直接买，那他觉得这个标的稳赚，不如就借钱给我们吧，也相当于老美可以大量持有了我们房地产发展带来的红利。

具体做法是：投资种花家的债券，投资种花家的上市公司，这些可以分红。如果是机构散户借的钱，通过机构的牌照借出去的钱，最后分红到老美的个人手里，但个人的钱不还是通过税收、通过消费，最终钱又重新回到了老美政府的手里，而这就是老美政府做这件事情的初衷。

另外一个利益点是，美国有个收割全世界的周期，就是每过十几年二十年就会有一轮降息到加息的周期。

老美ZF通过让美元加息，就是利息更高了。这个加息就是一个坑了。为什么是个坑，如何理解，借来100美元，利息本5美元，美加息操作，原来100美元还不如躺在老美银行里（加息后100元利息6.5的话），而且它加息之后还可以加杠杆，加完杠杆就可不止6.5点呢？

更浅显地说，比如从小日本的0利率，我从小日本的央行里贷一个亿存到老美的银行里，我第二年还给你，是不是意味着我没有任何成本，我都赚了美加息的12个点（假设是12个点）？

我原来口袋里有一个亿，我原来打算在家里做投资的，现在我发现老美加息了，我直接把我一年打算在家里投制造业稳赚5%的计划改变了，我发现存老美哪里，啥都不干还可以直接躺赚6.5，那是不是多了5还多了1.5？于是，这就是老美通过加息，让美钞回流。这里面的一个好玩的是我发现小日本贷款不要钱，小日本零利率，问小日本贷一个亿，我一分钱利息都没有，一分钱利息都没有，我为什么不问小日本贷一个亿存到美银行里，只要老美中央Bank不破产，他不断加息，那是不是意味着我利息是白吃他的了。

继续举例，假设我自己有一个亿，我再贷一个亿是不是2亿，6.5就变10？那我13%的年化收益率，我躺着什么都不干，我一年能赚13个点，我还那么辛苦投房地产、投制造业、投高精尖干啥对吧。在这个过程中，大家聪明人，有钱人脑子都会这么想的，他就会不断的把钱涌回美国。所以，这就是美国的谋，你讲阳谋也可以，阴谋也可以。

丨雪花一：老美政府，他为啥加息？

在新冠疫情后，美国为了维持本国的经济不崩盘，开始疯狂印钞机，大量的量化宽松，一时间造成了无限的流动性。但，那么多钱在市场上怎么能行呢？

因此美联储开始了加息。

这是美国过去几十年来惯用的伎俩，通过美元&汇率&利率的三者关系，不断收割全球资产，真是屡试不爽。

坑是这样的。比如说，一笔美元在海外投资，辛辛苦苦一整年可以赚取5%的收益，但是存银行啥也不干，就可以获得6%以上的收益，试问只用脚投票，是你会怎么做？

另一个层面来说，加息的另一端是贷款利率的上升，原本很便宜的价格，就可以贷到款，现在你的投资成本提高收益还不如存银行，自然就造成了一波美元回流。

那么市场上的美元少了，这就导致其他国家兑美元的汇率也跟着出现大跳水。

为什么中国需要美元？

因为，美元是全球货币价值之锚。全球贸易流通中，除了极少部分与中国存在双边关贸协定的国家或组织外，我们要购买一切所需，都需要支付【美元】。

所以要想参与全球分工，就不得不拥有大量的美元。

自1973年牙买加协定后，在老布什时代，美钞就开始与全球大宗交易挂钩，最重要的便是工业之血（石油）。除此之外，几乎全球所有的大宗商品，技术，服贸等均由美元计价。

所以家里要想发展经济，单靠自家薄弱的民族工业是不行的，咱们必须融入到全球化中去，而融入全球化的核心就是：融入老美主导的美元体系。

然后我们又为什么要购买美债呢？

随着改革开放，咱们手握大量美元，无处释放啊（有钱没处花的困扰谁能懂？），美元环流，每年还不断越印越多，但老爹到“市场上”发现又没有足够的商品（自己想要的）可供购买。这等同于一个人揣着黄金但“饿”得嗷嗷叫，像重要的能源、贵金属、其他稀缺自然资源、还有高科技技术和其他尖端设备，还有非常重要的【EUV光刻机】等卡脖子的技术。老爹有钱也买不到啊~这些是无法通过美元购买到的！除了少部分已经签署人民币结算的友好国家支持我们之外，西方人不让我们买到，太多我们真正需要的这些东西。（这里的饿，是指科技被封锁）。财大气憋，老爹是无奈三连。

那怎么办呢？没办法了。

老爹只能通过购买美债的形式来赚取微薄的利息。而这，就相当于给老美输血，相当于滋养它，去保持长期的低利率，以及低通胀！（你看美国的工资中位数的一直没有大涨，但商品物价却能基于平衡，其根本原因，就在这里！）

12

丨雪花二：贸易战只能让老爹保出口

我们国内经济由传统的三驾马车组成：消费、投资、出口。

【先说消费】，我们的居民负债率，已经摆在这里了，车贷、房贷把居民端的杠杆率拉的非常高，已经增长乏力的，低收入端小城市的人是没有多少钱的，还记得李克强总理会上说家里有6亿人月收入不到1000元么，月收入不到1000元的人群，说白了拼多多对这个群体来说，都可能是奢侈的。

有钱的也就一两亿人，还主要集中在大城市，这一端的群体他们是没有办法消费的。光靠富人消费，他们也就吃三顿饭、睡一张床，哪有可能就靠一小丢巨富就能拉高更大的消费?所以说靠一小丢富人消费，也是没戏的；

【再说投资】，地方城投的债务和杠杆已经非常高，从去年开始已经陆陆续续国内各大城市出现公交线路停摆、事业编，公务员欠薪问题，这里也没戏；

这前面两个到了这个阶段，说明了这个模式现在不好用了。

那么现在就剩下【最后一张牌】可以打：出口。也就是拉动经济的外贸。

那么出口要有竞争力就必须降低产品价格、也就是降低自己的汇率来扩大出口。

（互掐开始）

但是美国也想保持自己的产品竞争力，于是美国政府的主动行为，美在科技领域和关贸领域爆发了战争打贸易战，老美对中国采取惩罚性关税。

比方说原来出口售价100块钱的东西，到老美那，零售卖也是100块，现在美国征你200%的惩罚性关税，假设你一个100块钱的东西到美国变300块钱了，就贵了，300块钱美国人买不起或不愿意掏钱吧了？

反正就是惩罚性关系是为了降低咱中国的产品出口竞争力，其实这也是老美想通过这种方式，来保护他自己的本土民族企业（毕竟我们的产品真就物美价廉），就类似于在中国买国外的进口豪车，是要交很高的税是一样的道理。

况且中国目前最大的贸易伙伴是东盟、欧盟以及中东，这些地区的交易货币也是以美元计价为主，美国市场惩罚性关税太高，有些产业进不去，那要销往其他小兄弟那边，总不能昨天8块钱，今天12块吧。

除了中国，像南亚的印度、东南亚的云南、柬埔寨、马来西亚等，都可以土地成本、劳动力成本、原材料等价格更低，完全可以取代中国。为了保证持续的外贸创汇，就不得不维持汇率差，通过市场规模，通过生产规模效益，通过提升科技含量踌躇前进。

还有就是最近几年的事情大家也都看到了，美国封锁中国的科技，关押孟晚舟，并且不断加征对中国的关税，还要拉上欧盟小兄弟一起制裁中国。

所以就是，我们必须继续抗住，必须保持汇率的稳中有降，才能端牢手中的饭碗，家里经济才能得以长足的发展。

总之，大国博弈的厮杀是非常激烈的，每一步都是刀口舔血，一个滑脚就可能坠入万丈深渊。

然后他们的互掐（贸易战），利息差和汇率差一波动，家里玩高杠杆的，肯定提前变成【易爆体】。

13

丨雪花三：恒大自身的问题-高杠杆问题

加息后，假设原来汇率6.7，现在还款时汇率却按7.3，还债的时候更“贵”了，皮带哥和恒大心里苦，试想房地产赚钱才赚几个点？房地产开发的毛利就只有20~30%，净利润也就百分之几，到头来发现赚的钱还不够还钱还债，他辛辛苦苦老半天，一夜回到解放前，最后还变成借高利贷的了。

你要是许家印，你会怎么想？是不是很难受？你说难受不难受？你说难受不难受？

许老板为什么这么难受，更重要的事，恒大是有非常高的杠杆率，也就是说什么意思？它是有重复抵押的，它中间其实有很多很多本来就不合理的评估。

举个例子，就一块土地，它原来只值1个亿，现在银行给他评估成4个亿，按照4个亿的方式给他做担保，那是不是有多出来3个亿？多评的三个亿，是不是当中就涉及到行贿受贿的问题对吧？就是说恒大可能原来的资产自有资金只有10，但是他通过种种的方式，不管是合规性也好，还是非合规性也好，它把它的资产增大了100倍，实际现实情况恒大的资产增加了3000多倍，因为很大的自有资金只有39个亿，它扩大到2.5万亿。

但如果它没有产出，那么超出的话，它还不起来，就会容易崩盘。

原来许老板和恒大的逻辑是：永远能够【借新还旧】，就是像永续借，四大Bank（注：银行）为其担保,借美元换人民币盖楼房，到期还一笔后继续循环借，中间还可以重复抵押，然后这个循环模型就一直持续扩大、扩大、再扩大。它其实就是一个庞氏骗局，在这个过程中，他个人当然是能够比较舒服的生活。

但是这套扩张模式玩不转了，当然也不是因为许老板一个人的原因，是因为家里的居民个人端的负债面太高了。

还有双边贸易战导致大家出口也不行，汇率也不行，外贸也不行，利率老美又涨，这边又有利差带来的汇差，所以他一系列的行为导致他没有办法玩下去。

14

丨雪花四：老爹为啥弃房地产？

前面[12]我们说完了为什么保出口对吧，以及如何保证外贸出口，就是必须降低兑美元的汇率。汇率低了，我们的商品出口有了更高的性价比，有了源源不断的外汇涌进，从而获得新的经济增长。

好，保出口，那能同时保房地产吗？不行了。

保了出口外贸，众多房地产企业可就惨了！

原本海外发债贷款的利率并不高，但经不住人民币兑美元汇率的大幅度波动，从前几年的6.7一直到今年的7.3，如果美元持续加息到7%，可能进一步会下探到1：7.6。

房地产企业发债的计价货币是美元，这就导致还款时的计价货币也是美元。

但由于汇率的波动，原来借钱时，1美元在中国是6.7人民币，还款时，变成了7.3人民币才能兑换1美元，成本就被大大拉升了，甚至远远高于国内的花呗利息！（年化22.5%），地产的净利润只有不到5%，远比许多人想象中的要低得多的多！真的就是高利贷他妈妈给高利贷开门-高利贷到家了。

再就是，房地产的毛利率，最近几年不断地降低，因为地产商前几年的疯狂扩张，为了获得更多更好地块的土地，不断抬高土拍的门槛（地方政府通过限价，就是规定土拍的楼板价上限），但是ZF老爹却要求要多自持商业、自持住宅（租赁），保障房和廉租房的开发，这些都无疑抬升了房地产开发的成本。

在销售时，又遇到了限价，这才有了所谓的一手房与二手房市场的倒挂。

前面也有提到，国内的消费基本上被地产所绑架，有房子的人不会买；没有房子的年轻人，完全交不起这高昂的进城税；投资客大量的房子烂在手里，卖不出去。

好了，一方面高债高举，一方面房子还没那么多接盘侠。

地产商的几大问题总结下来：

1，中国借不到便宜的钱，去美国发行美债，但要应对汇率风险。

2，地方政府的土地出让金，越来越贵，并且条件苛刻，需要增加额外的条件，因此开发成本提升了。

3，地方通过限价，抑制房地产过热，这进一步降低了开发商的平均利润，原本拍地时就附带了许多额外条件，要想保本就必须卖高价，被抑制了高价，就可能会亏本。（这也导致部分核心地段的楼盘，一直捂盘惜售）。

4，居民端杠杆抬高，既付不起首付，又还不起月供。（失业率居高不下，35岁下岗比比皆是）

如上四大因素全部叠加，从供应端再到消费端的种种困境，就呈现出了今天的局面。

各大房企从恒大、碧桂园、再到万科、融创无一幸免。这当中还不包括前几年的并购贷，项目贷带来的坑。

好了，【上篇】和【下篇】就集结讲完了，下面再插播两个题外话↓。

15

丨那为什么默许恒大一路膨胀到臃肿呢？

老爹要钱呐。就抓着一个发展房地产模式为主，一直就薅这个羊毛，现在就是耗秃噜了，毛就发展不平衡了嘛。浅显的比方，本来只每个区块地，只需要100套房的，结果超发多盖了500多套以上。

最终的结果就是房子，供大于求了对吧？那为什么老爹明知道还得睁只眼闭只眼呢？

原因很简单，因为土地的钱是老爹最终的成本，其他什么钢筋混凝土成本其实是不值几个钱的造一个平方就千百块钱，这些成本主要是可以借由房地产保障基础就业率，用来发放农民工的工资的，不然农民工拿什么来养家糊口?

反正是叔们在任期间，一个当时能想到的最好思路了，至于未来？那到未来再说吧，于是放任房地产自由的发展。当然后面兜不住的话，也就能用上那句张信哲的“是我自由给你了太多”，此刻可求许老板心里阴影面积。

反正就是超发超建，主要是能解决农民工工人的就业问题，理解吗？

中国有一两亿人是大龄农民工，他没有文化，他除了干这个工作，他干不了其他任何事情，这部分人要不要吃饭？要不要养家？那去哪里赚点糊口？总归都是一个要解决的问题。

其实就是大搞基建一养，就是为了给这些人养活，为了让他们这些人吃饭，不然他们吃不了饭，老爹得给他每天发钱。

总结就是说在这个房地产一路膨胀的过程中，造的房子实现了N多个好吃，又能够卖掉，又能够支持国家，然后成本又不高，然后又能在这个过程中，又能解决一些劳动力就业的问题，思路是很好的思路，也切实短期是适合我们的药方

还有一个就是万一出现战争，多一些房子就意味着可以多一些物理防御空间，反正横向竖向，那就让它飞涨吧。当然不是主观想，但客观身体很诚实的就是在涨（过去）。

16

丨阳谋也好阴谋也罢，很多事情是错综复杂的

不同的利益参与方，他的想法是不一样的，有很多因素在里面。为什么很多人做不了官也当不了领导，先不说家世背景吧，至少领导的脑子里想的东西是套娃思维，是很复杂的。它不是三言两语就可以认为是某一个人、或某一方的问题而言。

咱大部分的普通民众他想的是什么？他想的一般是一个现象，也只看得到现象。但是现象还原后，你会看到背后有这么多的利益点交错，这么多的参与方！

所以，民众只会认为是开发商坏，这样的话就可以把其中老爹的责任给推卸掉。

而这个，就是高级的统治艺术，帝王术。

来源：朝向自己、水彩插图作者：唐伟杰

本文初摘录于：2023-10-06，最后校对或编辑于：2023-10-06