来源：城市财经、作者：余飞

01

一二三四线城市房价全线下降

8月末以来新一轮全面救市之下，效果如何？

成交量方面，9月份成交量持续下降。国家统计局披露，9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。

大多数中心城市的成交量也仍在下跌。

来源：国家统计局

10月份，国家统计局的数据还没有披露，从机构披露的数据来看，跌势仍在持续。但不少中心城市的成交量出现了反弹。

本号在前几天的文章中分析过，反弹的主要力量来自以价换量。换句话说，房价仍在下降，不降很难卖出去。

10月份的整体房价数据，国家统计局尚未披露。但机构已经抢发了。

近日，纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会发布了10月下旬一二三四线城市房价变化情况的系列报道。

从数据来看，结论很明确：全线下降。

第一，北上广深四大一线城市房价集体下降。

无论是近三个月，还是最近半月，四大一线城市的跌势从未改变。

来源：纬房研究院

细化到各区，同样也是全线下跌。无论是核心区还是外围区，都在下跌。

来源：纬房研究院

第二，二线城市集体下降。

其中东莞跌幅最大，过去三个月房价累计下跌了5.56%。哈尔滨跌幅最小，三个月累计下跌了1.96%。

成都、武汉、重庆、天津、南京、杭州、西安、济南、青岛、宁波、厦门等等这些高级别的城市，房价无一不在下跌。

来源：纬房研究院

第三，三四线城市跌幅更猛。

纬房研究院选取的三线样本城市，房价也是清一色在下降。

来源：纬房研究院

选取的四线样本城市，除了河南开封外，全都在下降。

来源：纬房研究院

02

楼市已经进入了新时代

每当我在文章中说房价下跌的时候，后台总有一些人说我是看空，我也反复解释过很多遍，我向来是不唯空，也唯多，而是尊重客观事实。

如今的客观事实是，楼市已经进入了新时代，新格局。

这个论断，是今年7月份召开的中央政治局会议上官方的新定调，原话是：

适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

这种新形势的转变，其实并不仅仅是供需矛盾，总体说来至少有六大转变。

第一，供应过剩。

供应方面，过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。

所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。

也就是说，目前只有一线城市还存在房屋短缺情况，其他城市都供大于求。

第二，需求缩减。

需求方面持续萎缩。这里需要一分为二来说。

一方面，是大城市的有效需求越来越少。

理论上来说，大城市的购房需求还是很旺盛，毕竟大城市的房屋自有率都比较低，以深圳来说，深圳的房屋自有率才30%左右，也即还有70%左右的人没有自己的房子。

但空有需求有何用，买不起，这些需求就是无效需求。

高房价与低收入之下，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望，更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性。

买不起房的人，比之前更多了。

另一方面，大多数二线及以下城市的需求见顶。这种需求见顶，主要表现在三方面。

1、大多数二线及以下城市的民众房屋自有率很高。

以直辖市重庆来说，公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。

也即重庆近92%的人有自己的住房，这是中国新闻网的报道。

各城市的房租自有率数据，不好查询，目前公开资料可以查询到的只有浙江省与全国的整体情况。

浙江省方面，2022年，浙江省统计局公布的数据显示，根据第七次人口普查长表抽样调查数据：

2020年全省家庭户住房自有率为64.71%，其中，自建房占35.01%，自购房占28.63%。住房性质为租赁的家庭户比重为33.65%。分地区看，衢州市住房自有率最高，为90.04%，金华市住房自有率最低，为56.27%。

全国方面，2019年央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于去年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。

调查结果在2020年被公布：

中国城镇家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房自有率达到96%；金融资产占比较低，仅为20.4%，居民家庭更偏好无风险金融资产。值得一提的是，全球主要大国中，中国家庭住房自有率或达全球第一。

这里统计的房屋自有率应该算上了农村的房子，也即你在深圳没房，老家有房，也被计入在内。这样的数据意义不是很大，明显偏高了。

但从重庆市和浙江省公布的数据来看，大多数二线及以下城市的房屋自有率还是很高。

自有率高，需求自然见顶。

第三、心态变了。

这种心态转变，主要体现在两方面：

一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。

从之前的佛系，到躺平，再到今年的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

第四，杠杆拉不动。

上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的留个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

不光没能力负债，连消费也捉襟见肘。这种背景下，一方面有房贷的家庭，大多都在降负债表，也即提前还贷，或者转贷。

没房的家庭，只能冷眼看世界。

第五，宏观环境转变。

宏观环境转变包括内外环境。

内部环境方面变化，就不多说了。

那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

然而，如今……

外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高，各地战火纷飞，俄乌战争还未熄火，巴以战争已经打响，而且在向区域战争演变，缅北的炮火也响起了。

第六，人口转变。

2022年中国人口见顶转向，减少了85万人。

目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，人口减少的城市数量增加至156个。

人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。

此外，内地四大一线城市去年，常住人口集体减少。二线省会城市的人口增量虽然仍有，但增量也在大幅下滑。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

这意味着，我们的人口红利期已经终结。当然终结之下也存在分化，中心城市的人口红利周期，还会延续一段时间。

看完这些能得出什么结论？

一句话概括，当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

这样的压力之下，房价还有第二条路可选吗？

03

合理降价并不是坏事

我不断强调，合理降价才能释放当下的流动性，才能缓解如今的僵局。当然，提高收入，缩小房价收入比，也是好办法，但就目前的现实，提高收入就甭想了。

一说到降价，仍有很多人拿出那句老套的“买涨不买跌”来反驳。我现在都懒得反驳了，既然还有人支持涨价去库存，那就让他们支持去吧，但可别光说不练。

合理降房价，并非坏事。相反还能带来三个好处：

第一个好处，缓解如今的僵局。

就像冯仑说的，房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点。

对此我深表赞同。过去涨价去库存可行，是引发房价收入比尚在可忍受范围内，涨价对心理施压管用。然而，如今6个钱包已经掏空，房价收入比无法逾越，房价再涨已经和大多数人没关系。

当下，唯有合理降价，适当松动限跌令，才能一定程度上激活流动性。

对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。

不降价，只能陷入僵局，积压风险，房企没法回款，拿什么去抵抗，拿什么去保交楼。

第二个好处，释放消费力。

高房价之下的高负债，大幅压缩了我们的消费能力。

黄奇帆在最近的一场演讲中透露：

根据有关智库统计，中国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%，高于美国的90%，也高于英国、法国、德国的130%。同时，城市居民家庭平均每年用于还本付息的部分相当于收入的15%，美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%。所以，由于房地产消费带来的高负债，使得中国家庭用于每年生活消费的支出会受到很大的约束。

唯有合理降房价，才能降低居民的负债表，负债压力减小，消费能力才能提升，这对于中国经济的结构性转变，大有裨益。

第三个好处，以时间换空间，摆脱对房地产经济的过度依赖。

如果还是走涨价的老路，那么对房地产的依赖永远无法摆脱。利用这次危机，只需要保证不出现系统性危机即可，让房价持续慢速下跌。

然后在房地产持续下跌的过程中，调整经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。

在房地产的阵痛中转型、蝶变，才能实现工业强国梦想，才能解决诸多卡脖子问题。

环顾世界，没有任何一个国家能够依靠房地产富强，没有一个国家能够依靠房地产走强科技强国。